作为实践中大量存在的一类纠纷，夫妻一方因单方处分夫妻共有房屋与第三人发生的纠纷，已经成为民事审判实践中的热点难点问题。本文就妥善解决其中的法律适用问题，从婚姻法、合同法、物权法角度对相关法条进行解析，以求厘清认识，提供学习参考。

一、我国关于对于夫妻共有房屋单方处分的规定

（一）法条规定

我国法律关于夫妻共有房屋处分的法条规定见于最高人民法院2001年公布的《关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第17条第2项目规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处分决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人”。

2011年公布的《关于适用婚姻法若干问题的解释（三）》第11条第1款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。第19条规定：“本解释施行后，最高人民法院此前作出的相关司法解释与本解释相抵触的，以本解释为准。”

（二）法条解析

解释一17条第2款实际隐去一个前提，即“未经夫妻平等协商，没有取得一致意见”，解释（三）11条明确表述为“一方未经另一方同意”，两项法律条文都适用夫妻一方未经对方同意的单方处分行为，也即都适应夫或者妻单方处分共同房屋情形，但法律后果迥然相异：

适用解释一17条第2款法律后果为：“第三人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的情况下，其权利救济归于有效合同下，即使未办理转移登记，该第三人的权利仍可通过合同法，要求对方履行合同义务得到保护。”此条文侧重的是合同上债权的保护。

适用解释三11条第2款法律后果为：“第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，则善意取得，另一方当事人不得以不知情对抗第三人的善意取得”。此条文侧重于物权法上的保护。

（三）冲突适用

解释三19条规定：“本解释施行后，最高人民法院此前作出的相关司法解释与本解释相抵触的，以本解释为准。”有学者据此认为，解释三11条第2款取代解释一17条第2款规定，笔者认为后者并不能代替前者，二者是互为补充的关系，理由：

1、解释一17条第2款是借鉴合同法规定，目的在于突出在合同法范畴内维护交易安全和保护善意第三人的价值取向。

2、解释三11条第2款借鉴物权法规定，选择善意取得之途径，彰显维护交易安全和保护善意取得人的目的和宗旨。二者通过债权和物权两个方面的保护共同构成维护交易安全的使命。

因此，在实践中，笔者认为该两项法律条文针对适用如下：

第一种情形：第三人与夫妻一方买卖共有房屋纠纷中，如未办理产权登记手续，如第三人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的情况下，适用解释一17条第2款规定。

第二种情形：第三人与夫妻一方买卖共有房屋纠纷中，如符合善意取得的构成要件，且办理产权登记手续，则适用解释三11条规定。

二、第三人善意取得法律问题

（一）法条规定

我国法律关于善意取得问题见于《物权法》第106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该动产或不动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”

（二）法条解析

物权法善意取得制度立法在于彰显维护交易安全和保护善意取得人的目的与宗旨，解决的是物权变动是否能够完成。基于物权变动的要求，物权法106条受让人的善意是指对公示所彰显权利状态的信赖上，离开这个前提讨论善意取得，无疑与物权法106条本意相差甚远。

受让人善意信赖是指对公示所彰显权利状态的信赖，在公示权利状态与实际权利状态不一致情况，只要出于对公示所彰显权利的信赖，即为善意，而比考虑权利的实际情形，
这种善意依照物权种类分为两种:

1、动产:动产的公示方式为占有，第三人与占有人交易即且支付合理对价即所为善意。

2、不动产：不动产公示方式为登记，第三人不动产登记人交易且支付合理对价即所为善意。

无论动产或者不动产，第三人基于这种善意信赖，支付合理对价，交付或者办理登记手续即适用善意取得取得标的物的物权。

三、夫妻共有房屋单方处分与第三人善意取得分析

（一）单方处分夫妻共有房屋情形

单方处分（无权处分) 夫妻共有房屋情形主要有以下三种情况：
    1、登记在双方名下，单方处分。
    2、登记在一方名下，另一方处分。
    3、登记在一方名下，该方处分。

（二）单方处分夫妻共有房屋中善意取得适用

1、考虑到物权法不动产善意取得规定，依照上文“善意”分析，笔者认为，只有在“登记在一方名下，该方处分”的时候，才能适用物权法善意取得制度，因为只有在这种情形下，才能推定第三人是基于对登记公示的信赖，是善意的，实际权力状态与登记所体现权力状态不一致并不影响第三人，出于交易效率考虑，第三人没有义务调查实际权利人。也即只有在“登记在一方名下，该方处分”的情形下，适用《关于适用婚姻法若干问题的解释（三）》第11条第1款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。

2、如果在“登记在双方名下，单方处分；登记在一方名下，另一方处分”两种情形下，笔者认为第三人基于对登记公示的信赖，应知道或者推定知道处分人并非登记人或者仅仅作为登记共有人存在，并无完整的权力处分不动产，那么此时的第三人与夫妻一方交易就不为善意，不能适应物权法善意取得制度。

此种情形如果第三人救济分为两种情形：

第一、如第三人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示，那么第三人权利救济可依照《关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第17条第2项目规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处分决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人”进行保护。

第二、如夫妻一方单方处分事后经共有人同意追认或者单方处分人事后取得处分权，可依照《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”进行保护。

当然，这两种救济途径侧重于在债权范围内保护第三人，实践效果明显弱于解释（三）物权保护效果。