住宅小区车位、车库权属问题研究
渭南市临渭区人民法院  夏 瑞 洁

一、住宅小区车位、车库的分类及权属判断标准
     (一)住宅小区车位、车库的分类
    在理论研究方面，学者对小区车位、车库的分类众说纷纭。有学者认为包括四种，即地下停车位、地面停车位、独立车库、建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位 ；也有学者认为包括三种，即规划内的车位、车库，规划外的车位、车库，利用“人防工程”改建的车位、车库 ；也有学者认为根据《物权法》第136条第1款规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”小区车位、车库可以分为三种，即存于地表的、地上架空层的以及地下的 。
    (二)住宅小区车位、车库的权属判断标准
关于小区车位、车库的权利归属的判断亦呈现出不同标准，王利明教授归纳了四种观点，即业主所有说、开发商所有说、国家所有说和约定归属说 。目前，在司法实践中，因车位、车库权利归属而产生的纠纷日益增多。不同法院对小区车位、车库权利归属有不同观点，在判断小区车位、车库权利归属上存在着司法实践不统一的问题 。
综上，无论是在理论研究方面，还是在司法实践中，小区车位、车库的分类和判断标准没有形成统一的观点，导致纠纷不断发生。而目前，我国现行《物权法》对地上与地下车位、车库的法律适用是不加以区分的，所以这些分类的法律意义是微乎其微的。
二、我国现行法关于住宅小区车位、车库权属中存在的问题
     (一)“首先满足业主需要”的规定不明确
    我国《物权法》第74条第1款规定“应当首先满足业主的需要”，其表示过于概括，实践中在适用法律时产生了以下问题。
    1、“首先满足业主需要”中“需要”的含义不明确
    “需要”是指“购买需要”还是“使用需要”，是“现在的需要”还是“未来的需要”，现在学者对其理解各不相同，争执不下。第一，不同业主的经济实力和实际需求是不一致的。第二，原小区业主放弃购买车位、车库，其将专有部分转让或出租，新的小区业主或通过租赁而成为实际居住者的人的“需要”就很难实现了。
    2、“业主的需要”难以定量，未规定具体的配置比例
    最高人民法院出台的《审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的应当认定其行为符合《物权法》有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”。该司法解释仅对配置比例下了一个定义，并没有对配置比例做出具体的规定，而且，该条文中用“应当”一词，只是一个倡导性规定，没有法律责任的保障，正如“无救济则无权利”，该条规定的效力是微弱的。
    (二)约定归属的方式不利于业主利益的保护
    《物权法》第74条第2款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售，附赠或者出租等方式约定。”该款遵循了“私法自治”原则，但仅仅是形式意义上的“私法自治”，意义不大。而且，它忽略了当事人双方的现状，处于绝对优势的开发商往往利用“约定归属”原则，单方面设定车位、车库归自己所有。开发商在出售商品房时，还有可能将车位、车库的成本隐蔽的分摊进商品房销售价格中后，利用自身在市场中的强势地位，通过约定将车位、车库出售或出租给业主，进行“二次牟利”。而且，业主和开发商的地位不平等，导致纠纷产生后，业主的举证能力十分有限，而开发商的举证能力十分强大，综上，约定的方式不利于业主利益的保护。
    (三)对业主共有表述不清晰
    《物权法》第74条第3款：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条款对于“业主共有的道路”规定过于含糊。究竟哪些是“共有的道路”，怎样划分“共有的道路”，业主如何对其共有的车位行使权利，全体业主是共同共有还是按份共有，由所有的小区业主所共有还是由某一单元的建筑物区分所有权人所共有，在法律上并没有一个明确的标准。而且，该条规定并未考虑到开发商占用公共场地建造停车位的情形。地面停车场开发，开发商是要投入成本的，如果依照规定占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有则对于投入成本的开发商显得不公平，在目前车位缺乏的情形下，也不利于鼓励开发商投资开发更多的车位。
    三、完善我国住宅小区车位、车库权属的建议
    《物权法》及其相关司法解释对小区车位、车库归属与利用的规定对于解决我国的小区车位、车库所有权归属混乱的局面有一定指导意义，但由于其原则性较强，而实际情况较复杂、多变，“我们应以开放的思路来考察小区车位、车库的权属状态 。”目前其他国家和地区在解决车位、车库权属问题方面大致采用如下两种模式：一是以美国和我国台湾地区为代表的将车位、车库作为共有部分由全体业主共有，由业主大会统一进行管理和收益；二是以日本和德国为代表的承认停车位的专用权客体地位，可以单独转让。我们应考虑到立法背后我国的现实基础是一个非常重要的决策因素，只能从比较和借鉴中发现并利用与我国实际相适应的经验。
    (一)在立法层面对小区车位、车库进行分类
    我国住宅小区车位、车库类型多样，法律关系复杂，单向、单层次地立法不能够有效解决实践中的各种纠纷，可以借鉴我国台湾地区的立法模式，采取法律的强制性规定与当事人的任意性约定相结合的做法，在法律层面对小区车位、车库进行分类。如引入“法定停车位和增设停车位”等概念。
第一，法定车位、车库，此类车位、车库由全体业主共有不允许开发商以约定的方式排除其权利归属。法定车位、车库不仅体现在《物权法》第74条第3款有关业主共有的车位、车库，还体现在小区规划时就由规划部门提出其配套建设要求，从某种意义上来说，一个建设项目从规划批准开始就赋予了业主对小区车位、车库占有的隐形权利 。
第二，自行增设车位、车库，是指开发商在满足了法定车位、车库的前提下，可以继续建设的停车位。笔者认为该制度可以包括以下两种类型：（1）由人防工程改建的地下停车位，其性质上是人防工程，即使作为停车位对外使用，也不能破坏其防护标准，所有权属于国家，开发商可将其租赁给有需要的业主。（2）开发商自行额外增设的车位、车库，其所有权属于开发商。
     (二)明确“首先满足业主的需要”的标准及权利救济
    1、明确“业主需要”的含义
    上文提到了对于何谓“业主需要”有不同观点：如是“现在的需要”还是“未来的需要”，是“购买需要”还是“使用需要”，笔者认为，对于前者，应当兼顾现在的和未来的需要，因为业主的停车需求、购买需求是动态的，鉴于此，我们可以采用美国夏威夷的立法，开发商或管理团体常常保有或购入一定数量的预备用停车位，在接受追加费用后将它出租给居住者 。这些预备用车位在预备期内可出租给业主以外的人。对于后者，应当由立法解释或司法解释将其缩小解释为“使用需要”，否则就有可能出现某些业主用于投资或转租的投机性“购买需求”情况的出现，与立法者的初衷相违背。
    2、对“业主的需要”进行定量规定
    正如权利是相对的，“满足业主的需要”也不是说没有限制的满足，笔者认为，结合我国目前的国民经济状况，为一户设定一个停车位是比较合理的，各个地方根据本地区特点与发展水平在国家标准额度内来确定具体的配置比例，这样即保障了基本公共需求，又不致令配置比例太过于死板。对业主动态的停车需求、购买需求也可以通过笔者上文提到的美国夏威夷立法中的预备用停车位来解决。
    3、“业主的需要”如果没有得到满足时的救济途径
    如果开发商没有“首先满足业主的需要”，会有怎样的后果？《物权法》对此没有明确规定。笔者认为，我们应赋予相对开发商而言处于弱势地位的业主以权利救济，即开发商若没有“首先满足业主的需求，而把车位，车库高价转让给了业主以外的人时，业主有权请求确认合同无效，另外，《物权法》第74条在性质上属于强制性规定，违反强制规定而订立的合同，应该被宣告无效。只有这样，才能实现《物权法》相应的立法目的。
    (三)构建车位、车库的产权登记制度
    物权的变动必须公示才能产生公信力，我国之所以频繁出现小区车位、车库权属纠纷，很大程度上是由我国的不动产登记制度不健全、不完善，登记机关的不作为和登记的混乱所导致的。 正如孙宪忠教授所说的那样：“对车位的转让，登记机构应当依法登记，不给登记，不利于保护业主的利益，也不符合物权法的要求。” 住宅小区车位、车库的归属直接关系到车位、车库交易的进行，因此确定其登记制度很重要。《房屋登记办法》第31条的规定：“对于公用设施，公共场所应当与房屋一并进行初始登记。”这一规定对车位、车库进行登记提供了可能性。因此，我们应确定车位、车库的登记制度，对可作为单独的交易客体的车位、车库进行登记，登记内容包括其位置、使用情况、业主的姓名等情况。笔者认为，我们可以借鉴美国的做法，在不动产登记制度中新增一种关于小区车位、车库的预售登记制度，即业主如果在近期内不能买车，可以先交一定的保管费，对于车位、车库享有优先权，这里的登记采用的是登记对抗主义。
    (四)车位共有时须业主委员会的介入
    私有产权设立了一座法律上的保护墙，保护产权人的私人生活不受他人非法干涉，并赋予产权人对财产的自由支配的权利。然而，一旦私有财产有一个提及共同共有，共有人就必须共同决定该财产该如何利用及如何管理。 对于《物权法》第74条第3款所规定的由业主共有的车位而言，共有人之间存在着一种互相依赖的关系。业主如何对其共有的车位行使权利，在法律上并没有一个明确的标准。这时我们就需要一个组织的介入——即业主委员会的介入来维护业主的合法权益。
    笔者认为，为了更好的发挥业主委员会的作用，保护业主的合法权益，应该明确业主委员会的法律地位，明确其可以成为权利义务的主体。具体在小区车位、车库权属纠纷中，若开发商的行为侵犯了业主的权益，业主委员会可以以自己的名义通过法律的途径维护业主的合法权益。

参考文献：
    1、杨立新：《大众物权法》，北京大学出版社2007年4月版。
    2、陈玢、李少敏：《浅议住宅小区车位、车库权利归属问题》，《法制与社会》2010年第9期。
    3、蔡一博：《浅析小区车位、车库权利归属》，《学术交流》2011年第7期。
    4、王利明：《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，《现代法学》2006年第5期。
    5、陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版。
    6、温媛：《论小区车位、车库的所有权归属》，西南政法大学硕士论文2010年。
    7、梅夏英、王亚西：《论高层建筑物的车库权属》，《烟台大学学报》2006年第4期。
    8、盛蓓：《再议小区车库、车位的归属问题》，《四川教育学院学报》2009年第4期。
    9、张芳：《论和谐视野下地小区停车位的法律规范》，《长春工程学院学报》2011年第1期。
    10、粘凌燕：《住宅小区停车位权属问题》，《山东工商学院学报》2011年第1期。
    11、王伟：《住宅小区停车位权属问题立法完善》，中国政法大学硕士论文2010年。