渭南政法网（特约通讯员 李斌）随着社会经济快速发展，城镇规模越来越大，物业纠纷案件呈现增长的趋势，物业纠纷若未能妥当处理，不仅造成业主与物业公司的对立关系，更有甚成为社会不和谐的音符。笔者今年承办了3起物业服务合同纠纷案件，在了解案件基本情况伊始，作为承办法官，便感受到其中的“火药味”，原告作为物业公司诉称被告作为业主连续几年拒绝缴纳物业费、取暖费等，未能在享受服务的同时履行应尽的缴费义务，并且围堵物业公司，堵塞小区大门，期间，双方发生拳脚冲突，动用警力，造成不良社会影响；被告业主辩称，原告物业公司“仗势欺人”，未能及时妥善处理业主的生活居住困难，供暖温度不达标，停车收费，业主向其讨要说法，物业公司动辄给业主停水、断电，以非暴力手段“制裁”业主，故业主拒绝缴纳物业费及采暖费。原、被告对簿公堂，此情此景，稍有不慎，不仅案件无法妥善处理，还会引起不必要的社会矛盾。通过笔者及同事的努力，三起案件在调解、开庭、再调解，说理、说法、拉家常，两件案件调解并当庭履行，一件案件庭外和解撤诉，达到了案结事了人和的效果，但参与案件的每个人都感受到其中遇到的层层阻力与不易。

显然，处理物业纠纷案件已不再是“轻而易举”，要理顺其中的关系，找准矛盾的凸显点，适用正确的法律依据及方式方法，在笔者看来尤为必要。如何处理好物业纠纷案件，结合实践，笔者认为应把握好几大关系：

（一）业主与业主委员会的关系

《物权法》和《物业管理条例》均规定，业主委员会由业主大会选聘产生。因此，在物业事物中由业委会出面，既符合诉讼效率原则，又不会造成大的混乱。但是，目前，就笔者对所在城市的了解，很少有小区具备业主委员会这一组织，造成业主有了困难或问题，却总是处于“下风”的情况，故易造成矛盾激化等；另外，即使具备业主委员会，就目前法律法规没有明确业委会及业主之间的法律关系，造成业委会行使权利没有法律依据。理论界和实物界一方面呼吁应当确立业委会的诉讼主体地位，另一方面有普遍认为业委会没有承担责任的物质基础，陷入一种尴尬的境地。

解决这一问题，首先要弄清楚业主和业委会的关系性质，笔者认为，两者应确定为代理关系，业委会是全体业主的代理人，代理全体业主办理与物业相关的各项事务。理由是：1、物业合同的权利义务的实际承担人是业主。业委会行使业主大会赋予的职权，业委会的意思表示代表业主的意思表示，没有也不应当有自己的意思表示。2、根据现行法律规定，业委会只是一个没有盈利的公益性组织，不具有承担责任的物质基础。3、设立业委会的根本意图是为了与合同相对方物业公司有一个对话平台，为了更便利、规范的签订与履行物业合同，而不是要在业主和物业公司之间再加一个主体，再加一层法律关系；其次，笔者认为，应当通过政府、社区居委会组织等可以引导、指导社区居民成立业委会，不仅能够妥善处理物业纠纷，亦能在与物业公司对话时不处“下风”，在物业纠纷未进入诉讼时，将矛盾消灭在萌芽。

（二）业主与物业公司的关系

审理物业纠纷类案件的关键之一是确定物业合同的法律性质。合同法律性质不同，合同主体之间的权利义务关系就不同。我们认为，业主与物业公司之间的法律关系是服务合同关系。理由如下：1、将两者之间关系界定为服务合同关系名实相符。服务是一个含义广泛的词汇。物业服务包括小区建筑物及设备维护服务、小区环境建设及卫生维护服务、小区环境秩序安全维护服务等。2、物业公司与业主之间关系的焦点问题就是对物业公司提供的物业服务质量的评价。将物业合同界定为服务合同有助于这种目的的实现，体现了双方当事人法律地位的平等。3、目前，有一个普遍的观点认为，业主与物业公司之间是委托合同关系，法律依据是《物权法》中“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理”的规定。在形式上，业主虽然将自己拥有所有权的房屋委托给物业公司进行管理，但实质上双方并不是委托合同关系。理由主要是：（1）委托合同的受托人必须以委托人的名义从事行为，其与第三人从事的行为对委托人直接产生法律效力；物业公司是以自己的名义而非业主的名义从事行为，其与第三人从事行为的后果由物业公司承担而不能对业主直接发生法律效力；（2）委托合同的受托人是依据委托人指示处理委托事物；而物业公司是按照物业合同的约定，遵循物业管理的法律法规及行业规范独立开展物业管理活动，提供物业服务，并不是完全按照业主的指示处理物业事物，业主只有监督权，而没有指挥权；（3）委托合同的解除只需要单方意思表示即可，委托人和受托人可以随时取消合同。而物业合同是双务合同，合同双方应当依据合同约定或法律规定解除合同，一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承担相应的民事责任。

（三）物业公司与管线企业的关系

居民小区通过各种管线与外界进行能量交换，包括供热、供水、供电、供气、通讯电话、电缆等，这些能源是独立于物业公司之外的其他各类公司提供的。笔者认为，管线企业提供的产品和服务独立于物业服务。业主与管线企业之间是独立于物业合同之外的法律关系，物业公司对管线企业与业主之间履行合同只是协助关系。例如，物业公司代供暖公司、供电公司收取暖气费、电费。实践中常常出现的情况是业主因为不满暖气标准、不满水质等拒绝缴纳物业费；或者物业公司因为业主欠交物业费而给业主断水、断电。业主不满能源的供应质量问题，如果原因与物业公司有关，业主可以要求物业公司进行相应赔偿，如果与物业公司无关，是不能因此拒交物业费的。因为能源费与物业费属于两种不同的费用，两者是不同的法律关系。物业公司也不能因为业主欠交物业费而给业主断水断电，其应当采取诉讼或者其他解决问题的方式。

（四）物业公司与物业区域内国家行政管理部门的关系

物业公司在管理居民小区的同时，国家有关行政机构对居民小区同样具有管理权。例如公安、消防、居委会等对居民小区相应事物的管理。理清物业公司与物业区域内国家行政管理部门之间的关系，实质就是界定物业服务的范围。笔者认为，首先物业服务中的服务内容应当界定到可以量化的地步；其次，物业公司对业主的义务是合同义务而非法定义务。在这样的原则下，发生问题时，例如治安问题，法院要审查的是物业公司是否依约履行了合同义务；只要物业公司能够证明已经按合同约定合理履行了义务，就不应承担责任，否则应当承担相应责任。